Летом 2026 года предложение аренды в Москве рекордное, а арендаторы не спешат — значит, выигрывает тот, кто правильно поставил ставку, оформил договор и посчитал доход после налогов и расходов. Разбираем аренду как бизнес: сколько это приносит на самом деле, как платить налог законно и что писать в договоре найма.
Суть
Главная особенность сезона — большой объём предложения. Инвесторы, купившие квартиры в новостройках, массово выводят их в аренду, и это сдерживает ставки: по данным Авито Недвижимости, средняя ставка долгосрочной аренды в Москве в июле 2026 года выросла лишь примерно на 2% к июню, а рынок аналитики прямо называют развернувшимся в сторону арендатора. Разные источники дают разные средние по однокомнатной квартире — от примерно 60 тысяч рублей в месяц (Авито и РБК-Недвижимость по вторичному рынку весной) до около 78 тысяч по «старой Москве» в середине августа. Разброс объясняется методикой: считают разные сегменты и разные границы города.
Для собственника отсюда следуют два вывода. Первый: переоценённая на 10% квартира в таком рынке просто стоит пустой, а месяц простоя съедает годовую «премию» к ставке. Второй: валовая доходность аренды в Москве невысока — оценки расходятся в диапазоне примерно от 4% до 6% годовых, а расчёт РБК-Недвижимости по данным Авито дал 4,1% годовых и срок окупаемости однокомнатной квартиры около 24,7 года. Это не приговор аренде: доход собственника складывается не только из платежей, но и из изменения стоимости самой квартиры. Но сравнивать аренду со вкладом нужно честно — по чистой доходности, после налога, коммунальных платежей и простоя.
Мы — агентство MW Realty. Мы ведём сделки в новостройках и на вторичном рынке Москвы, видим реальные ставки закрытых договоров, а не витринные объявления, и помогаем собственникам: оцениваем адекватную ставку, готовим квартиру к показам, проверяем нанимателя и оформляем договор так, чтобы депозит и имущество были защищены. Если вы только выбираете квартиру под сдачу — поможем посчитать доходность до покупки, а не после.
Главное
Цены в объявлениях — это запрос собственника, а не сделка. Мы ориентируемся на то, за сколько похожие квартиры реально сняли, и показываем, где ваш лот в этом ряду.
Самозанятый платит 4% с дохода от физлица и 6% от юрлица, без отчётности и взносов, при доходе до 2,4 млн рублей в год. Для большинства московских собственников это самый выгодный режим.
Между физлицами заключается договор найма жилого помещения. Договор до года не требует регистрации обременения в Росреестре — отсюда и привычная практика 11 месяцев с пролонгацией.
Депозит работает только тогда, когда в договоре прописано, за что он удерживается, и есть акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков. Без описи спор о «поцарапанном столе» выиграть невозможно.
Закон сдачу в залоговой квартире не запрещает, но кредитный договор может требовать согласия банка. В 2026 году известны случаи, когда банк за несогласованную сдачу поднимал ставку — читайте свой договор до объявления.
Месяц пустой квартиры — это примерно 8% годового дохода. Часто разумнее сдать на 3–5% дешевле сразу, чем два месяца ждать «своей» цены.
Статьи
Между физлицами это договор найма. Разбираем обязательные пункты, депозит и опись — то, что решает споры.
Валовая доходность в Москве — около 4–6% годовых. Что остаётся после налога, простоя и расходов и как выбрать лот, который сдаётся.
Семь шагов от оценки ставки до первой оплаты: как сдать быстро, законно и без потерь на простое.
Для большинства московских собственников оптимум — самозанятость с 4%. Но не для всех: разбираем три режима на цифрах.
Вопросы и ответы
Валовая доходность долгосрочной аренды в Москве по разным оценкам находится примерно в диапазоне 4–6% годовых: расчёт РБК-Недвижимости по данным Авито весной 2026 года дал 4,1% и окупаемость около 24,7 года, другие аналитики называют 5–7%. Чистая доходность ниже: из платежей вычитаются налог, коммунальные расходы собственника, простой и амортизация.
Три законных варианта. Налог на профессиональный доход (самозанятость) — 4% с дохода от физлиц и 6% от юрлиц при годовом доходе до 2,4 млн рублей. НДФЛ для физлица — по прогрессивной шкале, начиная с 13% на доходы до 2,4 млн рублей в год суммарно. Патент для ИП — фиксированная сумма от потенциального дохода, установленного регионом. Что выгоднее, зависит от суммы дохода и наличия других поступлений — считайте на своих цифрах или уточняйте у налогового консультанта.
Договор найма между физлицами, заключённый на срок от одного года, влечёт государственную регистрацию ограничения (обременения) права в Росреестре. Именно поэтому распространена практика договора на 11 месяцев с последующей пролонгацией. Договор на любой срок при этом полностью законен и защищает обе стороны.
По общему правилу залогодатель вправе пользоваться заложенным имуществом, но условия конкретного кредитного договора имеют приоритет: во многих договорах прописано согласование сдачи в аренду с банком. Проверьте свой договор и при необходимости получите письменное согласие — риск иначе не штраф, а повышение ставки или требование досрочного погашения.
Работают четыре вещи: проверка нанимателя до заселения, письменный договор с понятными основаниями расторжения, обеспечительный платёж и акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков. Плюс страховка квартиры — она стоит несопоставимо меньше возможного ущерба.
Нет. Это информационный проект агентства недвижимости MW Realty. Мы не застройщик и не управляющая компания: мы помогаем собственникам оценить и сдать квартиру, а покупателям — выбрать объект под аренду.
Пришлите адрес, площадь и состояние квартиры — вернёмся с реалистичной арендной ставкой по фактическим сделкам в вашем районе и расчётом дохода после налогов. Оценка бесплатная.
Перезвоним в течение часа.