Налог со сдачи квартиры в аренду: как платить в 2026

Налог со сдачи квартиры в аренду в 2026 году можно платить одним из трёх законных способов, и разница между ними — в разы. Самый распространённый и, как правило, самый выгодный для собственника одной-двух квартир — налог на профессиональный доход (самозанятость): 4% с дохода, полученного от физического лица, и 6% — от юридического лица или ИП, при годовом доходе от этой деятельности до 2,4 млн рублей. Второй вариант — обычный НДФЛ для физлица: с 2025 года действует прогрессивная шкала, и первые 2,4 млн рублей совокупного годового дохода облагаются по 13%, далее ставка растёт до 15%, 18%, 20% и 22% для сверхвысоких доходов. Третий — патент для ИП: фиксированная сумма, рассчитанная от потенциально возможного дохода, который регион устанавливает для сдачи жилья.

Практический вывод для типичного московского случая: если вы сдаёте квартиру за 70 тысяч рублей в месяц физическому лицу, годовой доход — 840 тысяч рублей. Как самозанятый вы заплатите 4% — около 33,6 тысячи рублей за год. Как физлицо по НДФЛ — 13%, то есть около 109 тысяч. Разница в три с лишним раза при одинаковой законности. Именно поэтому самозанятость стала стандартом рынка.

Самозанятость: как это работает

• Регистрация — в приложении «Мой налог» или через банк, за несколько минут, без визита в инспекцию.
• Ставка — 4% при расчётах с физлицами, 6% с юрлицами и ИП. Новичкам даётся налоговый вычет, снижающий эффективную ставку на первое время.
• Отчётность — её нет. Вы формируете чек на каждое поступление, налог начисляется автоматически и уплачивается ежемесячно, не позднее 28-го числа.
• Взносы — обязательных страховых взносов нет (пенсионные можно платить добровольно).
• Лимит — 2,4 млн рублей дохода в год. При превышении статус слетает, и дальнейший доход облагается уже по правилам НДФЛ или требует перехода на другой режим.

Отдельно: НПД нельзя применять к доходам от сдачи нежилых помещений — апартаменты, машино-места и коммерческие объекты под этот режим не подпадают. Для них остаются НДФЛ или ИП.

НДФЛ: когда он неизбежен

Если доход от аренды превышает лимит самозанятости, если вы сдаёте нежилое помещение или просто не хотите оформлять статус, остаётся НДФЛ. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за отчётным, налог уплачивается до 15 июля. Важный нюанс прогрессивной шкалы: повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения порога. И считается она по совокупности доходов — если у вас высокая зарплата, доход от аренды может попасть уже в повышенную ставку.

Патент: для нескольких квартир

Патентная система доступна индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента считается не от фактического, а от потенциально возможного дохода, который регион устанавливает для сдачи жилья — как правило, с привязкой к площади или количеству объектов. Патент может оказаться выгоднее самозанятости, когда квартир несколько и суммарный доход заметно превышает 2,4 млн рублей в год. Минусы: статус ИП означает страховые взносы за себя независимо от дохода, а также ограничения по лимитам выручки. Считать нужно на конкретных цифрах вашего региона — параметры ПСН пересматриваются, поэтому уточняйте актуальные значения на дату регистрации.

Что будет, если не платить

Мифа «никто не узнает» в 2026 году лучше избегать. Источники информации у налоговой простые: жалобы соседей, споры с нанимателем, дошедшие до суда, регулярные переводы на карту с одинаковым назначением, сведения от участковых и УК, регистрация нанимателя по месту пребывания. Последствия — доначисление НДФЛ за прошлые периоды, пени, штраф за неуплату налога и отдельный штраф за неподанную декларацию. Экономия 4% на этом фоне выглядит сомнительной: при ставке налога в 4% риск просто не стоит выигрыша.

Нюансы, о которых узнают поздно

Первый: налог платится с фактически полученного дохода, а не с суммы, оставшейся после расходов. Если по договору наниматель компенсирует вам коммунальные платежи, эта компенсация в общем случае тоже считается доходом — исключение обычно делают для платежей по счётчикам, которые зависят от фактического потребления. Чтобы не спорить, в договоре имеет смысл прямо разделить: ставка найма и отдельно оплачиваемые нанимателем услуги по счётчикам.

Второй: при долевой собственности каждый совладелец декларирует свою часть дохода пропорционально доле и оформляет свой статус самозанятого. Общий чек от одного из собственников на всю сумму — источник проблем.

Третий: статус самозанятого несовместим с рядом ситуаций — например, доход от сдачи имущества бывшему работодателю в течение двух лет после увольнения под НПД не подпадает. И четвёртый: если вы налоговый нерезидент, ставка НДФЛ для доходов от сдачи российской недвижимости иная, а применение НПД имеет свои ограничения — эту конфигурацию стоит проверять отдельно.

Как выбрать режим: короткий алгоритм

1. Доход до 2,4 млн рублей в год, жилое помещение, наниматель-физлицо — самозанятость, 4%.
2. Сдаёте юрлицу — та же самозанятость, но 6%.
3. Доход выше лимита или несколько квартир — считайте патент против НДФЛ с учётом страховых взносов ИП.
4. Апартаменты или нежилое — НДФЛ либо ИП, НПД не подходит.

Ставки, лимиты и правила режимов меняются, а ваша ситуация может иметь нюансы (совместная собственность, нерезидентство, несколько источников дохода). Перед выбором режима имеет смысл сверить расчёт с налоговым консультантом на дату решения. Как оформить сдачу целиком — от оценки ставки до акта приёма-передачи — мы описали в пошаговой инструкции, а сколько аренда приносит после всех расходов — в разборе доходности. Нужна оценка вашей квартиры под сдачу — напишите нам через форму.